DIE (GRÜNE) QUALITÄTSPLAKETTE UND IHR PREIS

Wie bewahrt man Qualität auf einem Niveau, das bezahlbar ist?

Autor: Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa​

Lektion 1:  Die Produktbeurteilung einer angesehenen, unabhängigen Instanz hat ökonomischen Einfluss und zieht auch im deutschen Rechtsstaat ihre Kreise.

Als Stiftung Warentest Ende 2013 Haselnuss-Schokoladen getestet hatte, wurde in dem Test-Heft am Kiosk die beliebte Ritter Sport-Sorte Nuss als „mangelhaft“ bewertet. Was für eine Aufregung! Der Stein des Anstoßes: Anders als das Unternehmen vorgab, wurde Ritter Sport in dem Test unterstellt, statt natürlicher Aromen ein synthetisches Aroma zu verwenden. Der Schokoladenhersteller mit großen Marktanteilen fürchtete hohe Umsatzverluste und Imageschäden für das gesamte Unternehmen, klagte gegen das ‚unabhängige‘ Testurteil – und bekam in erster und zweiter Instanz Recht.

Ab dann hatte Stiftung Warentest den Imageschaden und man einigte sich auf einen Vergleich. Die Marke gibt es bekanntlich noch heute – muss aber zunehmend globale Rohstoffpreise einkalkulieren.

Lektion 2:  Gutachten und Zertifizierungen für Produkte treiben Immobilienpreise.

Bauträger und Projektentwickler beschreiben das Dilemma, dass neben höheren Grundstücks-preisen und Baukosten sowie Aufwendungen zu gesetzlich vorgeschriebenen (und sinnvollen) Energie-Einsparungen auch die geforderten Zertifizierungen und Gutachten viele Bauprojekte teurer machen. Im Schnitt fallen – an zentralen Standorten – rund 40 verschiedene Analysen pro Bauprojekt an. Dahinter verbergen sich behördliche Auflagen wie für Verkehrs-, Mikroklima-, Boden- oder Lärmgutachten oder verkaufsfördernde Zertifikate, Gutachten und Ratings, die den Prozess zwischen Bauträgern, Investoren und Stakeholdern erleichtern und reibungslos gestalten. Jenseits der CO2-Frage dürften derartige Leistungen und Werte über automatisiert geregelte Prozesse, digital angeboten, preiswerter werden. Bleibt die CO2-Frage.

Aktuell hat JLL im März 2021 erforscht, dass allein Nachhaltigkeitszertifikate Büroimmobilien in deutschen Top-Lagen um 1,5 % und in Zweit- und Drittlagen um 3,8 % teurer machen. Darüber hinaus beschreibt die Analyse die Präferenz von zahlungskräftigen Mietern für „grean leases“ und das höhere Leerstandsrisiko bei nicht zertifizierten Bürogebäuden.

Lektion 3 – Das grüne Paradoxon (nach Hans-Werner Sinn, 2008): Je teurer und klimafreundlicher Produkte an einem Ende des Marktes angeboten werden, desto stärker wächst – zunächst – die Nachfrage nach Produkten am anderen Ende des Marktes, also preiswerten Produkten auf Basis von Fossilenergie (mit CO2-Ausstoß).

Sinn beschreibt dieses Paradoxon am Beispiel vom Handel mit Emissionszertifikaten, der seit 2005 von der EU gesetzlich vorgeschrieben ist. Er weist darauf hin, dass CO2-Ausstoß an nationalen Grenzen keinen Halt macht. Das grüne Paradoxon erklärt, dass eine Verringerung von CO2-Ausstoß nur über internationale Mechanismen (Zertifikatehandel) funktioniert, die auch die Eigentumsrechte der Inhaber fossiler Brennstoffe einbeziehen. Denn diese Eigentümer würden sonst mehr Öl fördern etwa für Abnehmer in unkooperativen Staaten, die laxer im Umgang mit der Natur sind – und summa summarum der gesamte CO2-Ausstoß weltweit eher ansteigen.

JLL, Research Deutschland (2021): Nachhaltigkeitszertifikat als Werttreiber? Empirische Erhebung und Szenarien zum Werteinfluss bei Bürogebäuden

Ausgehend von diesen drei Lektionen verfolgt bulwiengesa in den kommenden Jahren eine ganzheitliche, volkswirtschaftliche Betrachtungsweise für die Klimafrage und ESG-gerechte Produkte bei deutschen Immobilien. In Analogie zu Hans-Werner Sinn besteht auf dem Immobilienmarkt die Gefahr – alle Immobilien haben immerhin einen Gesamtwert von rund 80 % des deutschen Volksvermögens –, dass eine Preisschere entsteht, die gesellschaftlich und ökonomisch spaltet. CO2-Wohlverhalten darf unverschuldetes CO2-Unvermögen am Ende nicht enteignen, um mit den Worten von Sinn zu sprechen.

Insofern ist der Fokus auf die Preisfrage auch im Kontext von Nachhaltigkeit eigentlich die interessanteste: Stabile Werte auf niedrigem Niveau – also möglicherweise auch jenseits der ESG-Top-Produkte – sind immobilienökonomisch schon immer interessant gewesen und bewahren vor Zykluseinbrüchen oder gar platzenden Blasen (oder revidierten Test-Urteilen).

Unsere momentanen Ansätze für die nächsten Jahre in dieser Denkweise sind daher:

• Bestandslösungen gehen vor Neubaulösungen (wegen Ressourcenverbrauch)
• Ein „halb-grüner ALDI“ ist auf Augenhöhe zum „voll-grünen DEMETER-Hof“
• Effektive CO2-Innovationen müssen (global) skalierbar sein/bleiben

Diese Grundsätze können zumindest ansatzweise Antworten auf die Ausgangsfrage skizzieren.

Es gilt, trotz vielen politischen und (CO2-)rechnerischen Unklarheiten, die Qualitäten von Gebäuden und Immobilienportfolios auch unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten belastbar zu beurteilen bzw. zu zertifizieren – und ohne einen „Marketingeffekt“ preislich im Rahmen zu halten.

Für Madaster, wie auch für bulwiengesa gilt entsprechend eine belastbare und für alle transparente Struktur in ihren jeweiligen Fachgebieten bereitzustellen, die diesen beschriebenen Ansprüchen in Zukunft gerecht wird.

Über bulwiengesa

bulwiengesa ist in Kontinentaleuropa eines der großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche. Seit fast 40 Jahren unterstützt bulwiengesa seine Partner und Kunden in Fragestellungen der Immobilienwirtschaft, Standort- und Marktanalyse, unter anderem durch fundierte Datenservices, strategische Beratung und maßgeschneiderte Gutachten. Die Daten von bulwiengesa werden u. a. von der Deutschen Bundesbank für die EZB und BIZ verwendet.