“ES GEHT UM UNSERE ‘LICENCE TO OPERATE'”

Alexander Happ, Geschäftsführer und Gründer von ASSIDUUS über eine ganzheitliche ESG-Architektur, Investitionsrisiken, die Bedeutung von Artikel 9-Impactfonds und den wachsenden Bedarf an recyclingfähigen Bauteilen.

Frage 1: Alle reden von ESG-Kriterien, doch welche ökologischen oder sozialen Vorteile lassen sich damit in der Praxis tatsächlich realisieren?

ESG ist zunächst ein moderner Ansatz, Risiken zu bewerten, die sich aus der Nichterfüllung oder der Verletzung von Nachhaltigkeitsstandards ergeben. Hierbei geht es sowohl um Herausforderungen der ökologischen Nachhaltigkeit (E für Environment) als auch um Forderungen nach einer neuen sozialen Nachhaltigkeit (S für Social) und Grundsätze guter Unternehmensführung (G für Corporate Governance). Bezogen auf die Immobilienbranche steht dabei der CO2-Verbrauch in der Herstellung und während des ganzen Lebenszyklus einer Immobilie als Beitrag zur Klimawende im Vordergrund. Auch die Verdichtung und Versiegelung von Freiflächen sind kritische Punkte in der Immobilienentwicklung, und da leistbares Wohnen als eine der derzeit größten sozialen Fragen angesehen wird, hat auch das S von ESG für die Branche eine besondere Bedeutung. Es geht um Bezahlbarkeit, Gemeinwohl, Teilhabe und eine Stadtrendite sowie darüber hinaus um Glaubwürdigkeit. Die Immobilienwirtschaft muss einen guten und konstruktiven Beitrag zu den Zukunftsaufgaben der Gesellschaft leisten, andernfalls verliert sie ihre gesellschaftliche „Licence to operate“. Für den Projektentwickler bedeutet dies, dass er Projekte mit verstärkten oder neuen Qualitäten ausstattet. Wir haben hierfür eine immobilienbezogene ESG-Architektur entwickelt, die E, S und G mit weiteren Handlungsfeldern und Kriterien auffächert. E konzentriert sich auf die Handlungsfelder Klima, Ressourcen und Natur. Der direkte Beitrag zur Klimawende wird durch uns also ergänzt um den Blick auf den Ressourceneinsatz in den Kriterien Material, Wasser und Abfall sowie durch den Blick auf die Natur in den Kriterien Stadtklima und Biodiversität. In der Dimension S nehmen wir die Handlungsfelder Nutzer, Community und Lieferanten in den Fokus. Insgesamt bedeutet das, dass wir in allen drei Bereichen das Investitionsrisiko auch auf lange Sicht deutlich verringern.

Frage 2: Sie haben sich für den etwas komplizierteren Weg entschieden und direkt einen Artikel 9 Fonds angestrebt. Warum?

Wir haben ASSIDUUS 2019 mit der Idee gegründet, ökologisch nachhaltige und gemeinwohlorientierte Projekte zu realisieren. So steht es in unserer Satzung. Insofern sind verlässliche ESG-Kriterien die Basis unseres Geschäftsmodells. Als Kategorisierung von Risiken einer in die Zukunft wirkenden Investition, wie etwa Klimawandel, soziale Spannungen und ein politisch wirkendes Bewusstsein der Bürger für diese Problematiken, können diese Kriterien auch über den wirtschaftlichen Erfolg bestimmen. Hierin begründet sich die Investmentfähigkeit unseres Ansatzes. Wer sich mit einer Ausgewogenheit der drei Kriterien beschäftigt und E, S und G sowohl in der Immobilie als auch in seinem unternehmerischen Handeln ganzheitlich ausprägt, der entwickelt auch Projekte, die über die Anforderungen von Artikel 8 hinausreichen und die Wirkungsqualität eines Artikel-9-Fonds aufweisen. Daher hat sich diese Frage für uns nicht gestellt.

Frage 3: Welche Rolle spielt die Auswahl der Materialien und Bauteile in Ihren Projekten für den Fonds und welchen Stellenwert messen Sie dabei der Kreislaufführung von Materialien und Bauteilen zu?

Bereits die CO2 Lebenszyklusbetrachtung einer Investition führt uns zur vertieften Beschäftigung mit den Bauteilen, ihrer Materialität und ihrer Kreislauffähigkeit. Holz statt Beton mag da die offensichtliche Lösung sein, weil dies die größte Masse des Materials am Bau adressiert. Es kommt aber auch auf die Rückbaufähigkeit von Baustoffen an. Vieles wird verklebt, vergossen oder anders verbunden, sodass ein Rückbau zum Zweck der Wiederverwendung mit heutiger Technik nicht machbar scheint. Daher kommt, unserer Ansicht nach, einer veränderten Bauteilauswahl große Bedeutung zu. Punktuell erkennen wir in der Zulieferindustrie für Baustoffe und Bauteile bereits eine hohe Agilität, diese neuen Anforderungen umzusetzen. Wir können also schon auf einige Bauteile zugreifen, die entsprechend des CO2-Lebenszyklus optimiert und recyclingfähig sind oder vom Lieferanten bereits als recycelte Bauteile eingesetzt werden.

Frage 4: Wo steht Ihrer Meinung nach die Immobilienbranche in puncto ESG in fünf Jahren?

So wie das gesellschaftliche Bewusstsein für die nach E und S kategorisierbaren Risiken steigt und Unternehmen, die „good Governance“ vermissen lassen, ihre Geschäftsgrundlage verlieren, steigt auch die Bedeutung in der besonders am Pranger stehenden Immobilienbranche. Die Geldpolitik nach der Finanzkrise führte zu einer Vermögensinflation. Güter wie Immobilien und die in dieser Branche Handelnden wurden bevorteilt, als Lösungsbringer in den Fragen von E, S und G haben sie sich jedoch nicht bewiesen. Das gilt es nun nachzuholen. Ich gehe davon aus, dass sich in der großen Vielfalt der Immobilienbranche künftig mehr Unternehmen diesen neuen Handlungsfeldern stellen und schon in fünf Jahren ESG-Kriterien in gute neue Immobilienprodukte und Lösungen überführt haben werden. Andere werden abwarten, werden die Risiken nach E, S und G als unangemessen ablehnen, bis der New Deal der EU in Verbindung mit der EU-Taxonomie-Regulatorik oder die mangelnde Akzeptanz für ihre Produkte sie am Ende doch auf diesen Pfad zwingt. Wir sind überzeugt, dass insbesondere die für die Klimawende relevanten Aspekte von ESG in fünf Jahren zum guten Standard gehören. Das gilt besonders für die CO2-Wirkung unseres Handelns sowie die daraus resultierende Beschäftigung mit Bauteilen und deren Recyclingfähigkeit. Deshalb sind wir sehr früh Madaster-Kennedy geworden.

Unternehmensbeschreibung

ASSIDUUS ist ein Investor Developer, der ausschließlich ESG-konforme Projekte entwickelt, durch den verbundenen Fonds erstellt und anschließend nachhaltig bewirtschaftet.

Hierzu gründeten Robert-Christian Gierth, Alexander Happ und die IDEAL Versicherung a.G. 2019 die ASSIDUUS Development sowie Anfang 2020 zusammen mit Goesta Ritschewald die ASSIDUUS Vermögensverwaltung, beide in Berlin.

Heute hat das Unternehmen 11 Mitarbeiter, bildet alle Projektentwicklungs-, Baumanagement-, Nachhaltigkeits- und Fondskompetenzen ab und betreut ein Projektentwicklungsvolumen von rund 300 Mio. EUR als Developer sowie als Service Developer ein zentral gelegenes Büroprojekt mit über 40.000 qm BGF.

Der Fonds „ASSIDUUS ESG Urban Office I“ erhielt Ende 2021 seine Vertriebsgenehmigung als erster Büroimmobilien Impactfonds nach Artikel 9 der Offenlegungsverordnung (EU) 2019/2088.