NACHHALTIGE IMMOBILIENBEWERTUNG: DIE ROLLE ZIRKULÄRER STRATEGIEN

Autor: Til Hagendorn, Business Development Madaster Germany

Der Bausektor verursacht enorme Mengen an Abfall und verbraucht mehr als ein Drittel aller weltweiten Ressourcen. Damit ist er maßgeblich für Klimawandel und Ressourcenknappheit verantwortlich. Die Kreislaufwirtschaft in der gebauten Umwelt ist eine elementare Lösung zur Verringerung der Abfallproduktion und damit Teil der internationalen Anstrengung zur Erreichung der Klimaziele.

Weltweiter Trend zu nachhaltigen Immobilien

Investitionen in nachhaltige Immobilien liegen weltweit im Trend. Auf Seite der institutionellen Anleger ist zudem eine wachsende Bedeutung von Impact Investing und eine Etablierung von ESG-Leitlinien zu erkennen. Kurz gesagt: es steigt das Bewusstsein CO₂-Emissionen zu reduzieren und der Klimaschutz wird von immer mehr Unternehmen sowohl als Herausforderung wie auch als Chance verstanden. Um diese Entwicklung zu unterstützen und den öffentlichen Diskurs zu fördern, braucht es jetzt handfeste Belege für die wirtschaftlichen Vorteile von nachhaltigen Immobilieninvestitionen.

Investitionsentscheidungen basieren auf verschiedensten Bewertungsmetriken

Investoren gründen ihre Entscheidungen auf unterschiedlichen Kriterien. Bei der Bewertung einer Immobilie werden meist eine Kombination aus  Ertragswertverfahren (Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie auf der Grundlage der Einkommensströme) und Sachwertverfahren (Bewertung anhand von aggregierter Kosten aus Bodenwert, Bau und Abschreibung) genutzt. Bestimmte Parameter (hier seien neben einigen anderen vor allem Lage und Nachbarschaft, Alter und Zustand, erwartetes Einkommen und Zinssatz zu nennen) werden bei allen Arten von Bewertungsmethoden berücksichtigt, jedoch können sie sich je nach Art der Bewertung, dem Zweck der Bewertung und manchmal auch je nach Bewerter selbst unterscheiden.

Zirkuläre Bewertung dank subjektiver Bewertungsparameter

Die bei der Bewertung einbezogenen Parameter können nach “faktischen” und “subjektiven” Parameter kategorisiert werden. Grundlage für diese Unterteilung ist, ob sie durch externe Interventionen und Überlegungen beeinflusst werden können oder nicht. Faktische Parameter sind jeglicher Interpretation entzogen. Die subjektiven Parameter geben Spielraum für die Einbeziehung zirkulärer Prinzipien in die Bewertung.

Zu diesen Prinzipien gehört unter anderem die Maximierung des Potenzials für eine Wiederverwendung von Bauteilen. Je “sortenreiner” die Bauteile sind, desto höher ist das Potenzial für eine nachhaltige Wiederverwendung, was zu einem höheren Restwert bei Austausch oder Rückbau und damit automatisch zu einem höheren Marktwert führt. Eine indirekte Auswirkung dieses Prinzips ist die Entstehung “gesunder” Gebäude. Als gesunde Gebäude werden Immobilien bezeichnet, bei denen durch die Auswahl von Materialien und Gebäudekonstruktion eine verbesserte Luftqualität und ein angenehmes Raumklima erzeugt wird. Gesunde Gebäude senken im Gewerbesektor nachweislich den Krankenstand der Mitarbeiter und erhöhen die Produktivität.  Eine mögliche Folge könnte ein Mieteinnahmeanstieg für diese Gebäudearten sein, was sich wiederum positiv auf den Marktwert auswirken könnte.

Das Bauen mit recycelten Materialien hat in diesem Zusammenhang zwei Vorteile: Einen geringeren CO₂-Fußabdruck und die geringere Entnahme endlicher Ressourcen aus der Erde. Dies wirkt sich bereits heute auf die Parameter “Zinssatz” und “Kosten” aus.  Immer mehr Banken bieten “grüne Kredite” mit niedrigeren Zinssätzen an, wenn nachgewiesen werden kann, dass ein Gebäude einen erheblichen Anteil recycelter Materialien enthält. Die niedrigere Risikobewertung ermöglicht die Verwendung eines niedrigeren Diskontierungssatzes. Dieser wiederum führt zu einem höheren Marktwert. In Bezug auf die Kosten zeichnet sich außerdem ein Trend ab, nachdem die Kosten für wiederverwendete Materialien aufgrund begrenzter Ressourcen und damit verbunden steigenden Rohstoffpreisen in den kommenden Jahren niedriger sein werden als der Einsatz von Primärmaterialien.

Wearthy Taxatie: Immobilienbewertung unter Zirkularitätsaspekten

Bereits heute existieren verschiedenste renommierte Immobilienunternehmen, die das Konzept der Zirkularität in ihren Bereich der Immobilienbewertung aufgenommen haben. Ihre Bewertungsmethoden zielen darauf ab, den minimal möglichen zusätzlichen Wert zu ermitteln, der erzielt werden kann, wenn Restwerte von Materialien und anderen wiederverwendbaren Bauteilen berücksichtigt werden. Die sog. Wearthy Taxatie ist eine der ersten zirkulären Bewertungsmethoden, die sowohl den Wert von Rohstoffen als auch den Wert der Bauteile in einem bestehenden Gebäude einbezieht. Sie folgt der Idee, dass es verschiedene Materialien und Bauteile in einem Gebäude gibt, die eine längere Lebensdauer haben als die allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes. In diesem Fall ist es wichtig, diese zu bewerten, um ihren Wert zu kennen, und sie dann nach den Wünschen der Eigentümer wiederzuverwenden oder zu recyceln. Diese Berechnungsmethode zeigt sich am deutlichsten im Restwert des Gebäudes gegen Ende seiner Lebensdauer und soll sich auf den endgültigen Wiederverkaufswert der Immobilie auswirken.

Wie wird nachhaltige Immobilienbewertung in der Zukunft aussehen?

Um die finanziellen Vorteile eines nachhaltigen Gebäudes zu heben, müssen die Vorteile dieser Gebäude in traditionellen Wertermittlungen abgebildet werden. Investoren, Eigentümer, Bauträger und Kreditinstitute sind auf die Berichte von Gutachtern angewiesen, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Oftmals treten bei der Erstellung dieser Berichte Hindernisse wie die allgemeine Marktintransparenz, das Fehlen einer systematischen und zentralisierten Sammlung von Gebäudeinformationen oder fehlende Qualitätssicherungsverfahren bei der Gewinnung genauer Daten auf. Die von Madaster entwickelte Plattform schafft bei der Bewertung von Rohstoff-Restwerten Abhilfe. Neben einer Analyse über die Auswirkungen der verbauten Materialien und Bauteile auf ihre Umwelt, gibt die Madaster-Plattform einen Einblick über den tagesaktuellen Rohstoff-Restwert der sich im Gebäude befindenden Materialien. Hierzu werden die täglichen Rohstoffpreise über Rohstoffbörsen abgebildet und um die Aufwandskosten für Rückbau, Transport und Aufbereitung korrigiert. Zukünftig könnten damit Rohstoff-Restwerte stichtagsgenau quantifiziert und im Sach- und Ertragswertverfahren berücksichtigt werden. Das Ergebnis: Materialien und Bauteile werden nicht mehr länger nur abgeschrieben, sondern aufgeschrieben und beim Rückbau im Sinne der Kreislaufwirtschaft in den Markt zurückgeführt.

Dieser Beitrag basiert auf der Masterarbeit «HOW CAN CIRCULAR STRATEGIES BE IMPLEMENTED IN REAL ESTATE VALUATION PRACTICES» von Ritika Utmani.

Sind Sie interessiert an der kompletten Arbeit? Hier geht es zum Downloadbereich.