Wie kann eine schrumpfende Stadt jenseits von Abriss und Rückbau auf Kosten öffentlicher Hand neue Perspektiven entwickeln? Dieser Frage widmete sich der Workshop „Vom Leerstand zum Restwert – Wertschöpfung in Eisenhüttenstadt“, der eindrücklich zeigte, welches Potenzial im Umdenken liegt: weg vom reinen Leerstand, hin zu einer Betrachtung von Gebäuden als Wert‑ und Materialspeicher.

Ausgangspunkt: Eine Stadt im Wandel

Eisenhüttenstadt ist eine sozialistische Planstadt, einst rund um ein großes Stahlwerk errichtet. In kurzer Zeit entstanden hier rund 22.000 Wohnungen. Seit der Wende jedoch schrumpft die Stadt kontinuierlich: Heute leben nur noch etwa 24.000 Menschen in Eisenhüttenstadt. Gefördert durch öffentliche Mittel wurden bereits 7.000 Wohnungen abgerissen. Das Ergebnis ist eine „grüne Wiese“.

Der Workshop machte deutlich, dass die Praxis zentrale Fragen der Kreislaufwirtschaft ausblendet. Was passiert mit den verbauten Materialien? Welcher Wert wird zerstört, wenn Gebäude vorschnell abgerissen werden?

Das Fallbeispiel: Zwei Wohntürme

Im Mittelpunkt des Workshops stand ein konkretes Fallbeispiel aus der Praxis der Eisenhüttenstädter Wohnungsbaugenossenschaft eG, vorgestellt von Stanley Fuls (Vorstandsvorsitzender Eisenhüttenstädter Wohnungsbaugenossenschaft eG). Zwei Wohntürme aus den 1980er‑Jahren sollen ab 2028 rückgebaut werden.

Bisherige Logik:

• Buchwert der Gebäude: rund 3 Mio. Euro
• Nach Kündigung der Mietverträge wird das Anlagevermögen bilanziell auf null gesetzt
• Der Rückbau wird gefördert (bis max. 110 €/m²)
• Der Auftraggeber hat kaum Einfluss auf Trennung, Wiederverwendung oder Verwertung der Materialien

Das Ergebnis: Kosten von jeweils rund 300.000 Euro pro Gebäude, Wertvernichtung statt Wertschöpfung – und Flächen, die anschließend brachliegen.

Ideen, Szenarien und provokante Fragen

Die zentrale Frage lautete:
Wie lässt sich der geplante Abriss von einem Kostenfaktor in eine Einnahmequelle drehen?

Im intensiven Austausch entstanden zahlreiche Ansätze:

• Teilrückbau statt Komplettabriss
  Warum nicht nur dort rückbauen, wo es strategisch nötig ist – etwa an den Rändern –, um das Stadtzentrum zu stabilisieren?
• Zwischennutzungen mit Mehrwert
  Beispiele aus Berlin zeigten, wie leerstehende Gebäude temporär zu Künstler‑ und Ateliersflächen werden können. Auch Ideen wie Sommerwohnen in original möblierten Wohnungen oder zeitlich begrenztes Probewohnen wurden diskutiert.
• Neue Zielgruppen und Nutzungen
  Von Schlafstätten für Soldaten über die Nutzung oberer Geschosse für Rechenzentren bis hin zur Frage: Könnte Eisenhüttenstadt nicht zur Wohnstadt für Berlin werden? Die Hauptstadt ist nur rund eine Stunde entfernt.
• Beteiligung der Bewohner:innen
  Ein zentraler Gedanke: Wertschöpfung entsteht nicht ohne Teilhabe. Beteiligungsmodelle, experimentelle Nutzungen und die aktive Einbindung der Genossenschaftsmitglieder waren wiederkehrende Themen.
• Materialwert und Bilanzierung
  Deutlich wurde aber auch: Der reine Ressourcenwert der Gebäude ist begrenzt – nicht zuletzt, weil sie nicht zirkulär geplant wurden. Gleichzeitig wurde auf Ansätze aus NRW verwiesen, wo Gebäude mit gut dokumentierten Materialien als Restwert in der Bilanz berücksichtigt werden können. Eine wichtige Frage dabei: Warum darf der Wert eines Gebäudes nur an der Miete hängen – und nicht an seinen Materialien?
• Carbon Credits
  Carbon Credits entstehen, wenn Gebäude stehenbleiben. Unternehmen mit hohen Emissionen können diese Credits z. B. in Eisenhüttenstadt kaufen, da dort verbautes Material erhalten bleibt und graue Emissionen durch Abriss vermieden werden.

Ein prägnantes Bild, das im Workshop hängen blieb:

„Wir reißen unsere eigene Stadt ab.“

Dabei könnte Eisenhüttenstadt selbst zur urbanen Mine werden – als Rohstofflager, als Experimentierraum, als Attraktion einer „leeren Stadt“, die bewusst mit ihrem Bestand arbeitet. Besonders auffällig: Die Stadt verfügt über 100 % Fernwärme – ein enormes Potenzial, das bislang kaum sichtbar kommuniziert wird Eisenhüttenstadt als Rohstofflager

Fazit: Abriss ist nicht alternativlos

Der Workshop zeigte: Der Rückbau wird in Eisenhüttenstadt nicht vollständig zu vermeiden sein. Das Delta zwischen Angebot und Nachfrage ist zu groß. Aber wie rückgebaut wird, macht den entscheidenden Unterschied.

Ob Wettbewerb für maximale Wertschöpfung, mediale Begleitung des Prozesses oder die bewusste Entscheidung, vielleicht ein Gebäude stehen zu lassen und eines rückzubauen – Der Leerstand ist kein Endzustand.

Stay tuned: madaster connect 2027

Was könnte ein besserer Ort für ein Madaster-Netzwerktreffen sein, als eine sozialistische Planstadt, die heute Schauplatz von Leerstand, Rückbau und Transformation ist? Inmitten von Deutschlands größtem Flächendenkmal findet am 20. und 21. April madaster connect 2027 statt!

2027 laden wir wieder zu einem interdisziplinären und abwechslungsreichen Programm ein. Neben der Auseinandersetzung mit dem Ort selbst wird Eisenhüttenstadt für uns zum Arbeitsraum und Rahmen, um zirkuläre Projekte, Strategien und Fragestellungen aus dem Madaster Netzwerk zu besprechen.

Unser Programm entsteht aus dem Netzwerk heraus. Teile schon jetzt Deine Themen, Fragestellungen oder Projekte mit uns. Schreibe eine Mail an franziska.albrecht@madaster.com.